立即下载 知乎日报 每日提供高质量新闻资讯

烂尾楼怎么就烂尾了?为什么没人接着盖呢?

图片:Alex Thomson / CC BY-SA

徐斌,房产律师, 《千万别说你懂买房》作者

www.d88.com www.zqsanxian.cn 最近有个我的好朋友,咨询我一个非房产问题,一个关于买包儿的问题。

他有个好哥们,原来在体制内担任重要岗位,是个小领导。过去几年,这小领导手上比较阔绰,总有人给送礼。不过 2012 年之后,这些灰色收入少了许多,这兄弟也低调了不少。

小领导的太太,最近惹上了一件事,导致家里要卖房子,愁的他不要不要的。

过去家里比较阔绰,太太养成了买包的习惯。买什么都是最好的,最贵的。LV,GUCCI,天天发朋友圈,都是“女人就要学会爱自己”。

后来家里没什么钱了,这太太还是没改变自己的消费习惯——由俭入奢易,由奢入俭难。

家里的存款花光了,就透支信用卡。因为太太也是体制内,据说可以透支 20 万。这 20 万花光了还不上,于是就从网上借了钱。

利滚利,越来越高,这女的就找自己父亲要了 25 万还钱。

还了 25 万,还有 50 万……

对,你没有听错看错,原来的 20 万本金,已经滚到了 75 万。这时候太太知道再也瞒不住先生了,于是找先生摊牌:我已经在外面欠了 50 万,你要么救我,要么我就只能跳楼了。

这和烂尾楼有什么关系呢?

因为烂尾楼的开发商,其实就像这位阔太,他们遇到的问题是一样的——用现在时髦的金融术语,这叫“高杠杆”、“资本运作”,但是说白了就是借高利贷。一旦还不上钱,只能借了新债还旧债,利息越滚越高。阔太的问题好解决,区区五十万,虽然对一个家庭不是小数字,但是无非是卖套房子。但是对开发商来说,就往往不是五十万的问题。

烂尾楼续建的成本并不低,一个十万平米的项目,续建成本通常要一个亿左右,这一般说的是那种全部盖到封顶,开发商资金链条断裂的项目。目前全国来看平均一个城市少则几个多则几十甚至上百个这样的项目。比如呼和浩特,据统计多达 450 个。也就是说,要至少 450 亿以上的资金才能完成这些项目的复建。

单独就一个项目来看,并不是说你有一个亿,你就一定能复建。如果是那样,烂尾楼的小业主一家出 10 万,岂不是就把房子盖起来了?(当然无论是从组织上,还是老百姓的钱包上,一家 10 万也是难如登天)。

1 个亿在实践中是不够的。

烂尾楼看似只差一个亿,但是实际上你要想复建,前提是必须先处理开发商的债务问题。

资金链条断裂的开发商,他的债务是滚动的。业主的购房款一般早已冲抵了银行和大小债权人的利息,再加上开发商挥霍的部分,开发商早已钱包空空。这个时候大笔的本金还未偿还,同时施工方的工程款也有大量的拖欠。

通常差一个亿的项目,拖欠的施工款一般也有数千万,而且这个数字还是一直增加的——拖欠工程款也存在违约金和施工方的损失,比如租赁大型设备的损失,工人工钱的损失。2018 年河南有个项目,政府牵头让业主认购车位,80%的业主认购车位之后集资了 6000 万的资金,政府打给了施工方,没想到施工方翻脸了:这 6000 万只够偿还之前开发商拖欠的施工款,要想续建,再打 6000 万过来!

烂尾楼就像一个大火堆,一座着火的森林。你看他那个大黑楼壳,好像安安静静的沉睡。实际上他的金融之火一直烧个不停,被烧掉的,就是这些项目复工的希望,就是棺材里的血肉。

钱烧光之后,债务还在。于是只能以房抵债,这样等房子和地皮全部抵掉。

房子和地也烧光了,债务也还没还完。

烂尾楼为什么没有人接着盖,就是因为在他烧起来的时候,没有人把火灭掉。所以通常来说,没有十年八年,春风吹又生,烂尾楼是很难复工的。

在我们帮助烂尾楼业主解决楼盘复建的时候,经常要涉及到战投引入的问题。引入战投,不是说你从天上找个救世主,出一个亿,把房子盖起来。战投要考虑利润问题,而且不单单是做加减法,还要做乘除法。

加减法,就是开发商的剩余资产和负债问题:他欠了多少钱,他的资产价值多少钱。

乘除法,就是投资这个烂尾楼项目多长时间能变现,房子为什么叫不动产,因为你盖起来容易,买卖交易就难了,不像股票,挂上去几分钟就成交了,房子怎么也有一个消化的周期,比如一年复建,一年卖房子,前后两年。一切资本都是有成本的,比如我投下去一个亿,两年时间如果没有 3000 万利润,可能我还是亏的。

所以这就导致给烂尾楼投资,往往战投的条件苛刻,而烂尾楼自身的状况就很难满足需要。这时候就要想各种办法给烂尾楼项目“动手术”,把债务降下来,把剩余资产提升上去……这手术类似于给癌症病人做手术,越是早期,烂尾楼还烂尾的不那么彻底,手术成功率就大。越是晚期,开发商的债务情况复杂,楼的状况堪忧,各方利益盘根错节,治疗的成功率也就低的可怜。

现在正是很多烂尾楼的关键时期,尤其是约定 2018 年 12 月 31 日交房的,现在各种原因逾期交房的项目,80%都是烂尾楼。很多业主纠结啊, 这时候该怎么办?

这么说好了,现在不灭火,等到今年 6 月 31 日,10 月 31 日,12 月 31 日,明年 1 月 31 日,6 月 31 日,12 月 31 日……反正开发商永远告诉你这些交房的时间,你就等着火把你的六个钱包烧光吧。此时不灭火,更待何时呢?

说句题外话,聊到官太太“破产”这事,在座的几位女同志一个个兴高采烈,看来是受了事主不少荼毒。这场以咨询我如何化解高额债务的咨询会,很快演变为女同胞之间相爱相杀的批斗会。(你们如此痛恨此人炫富,屏蔽她不好么……)

我看插不上话,但是我挺好奇一个事儿,就问了朋友一个问题:那个小领导怎么也迷迷糊糊的,他老婆天天买奢侈品,难道这伙计不管吗?

朋友说:这怎么管,有一次他看到太太拎着购物袋回家,就问,你哪来的钱买这么多包儿。太太答:这都是假货。于是先生也就不再问了。我想想如果这事放到我身上,恐怕我也管不住,那些几十万的包和几百块钱的包,我是根本没有任何分辨能力。

买房的各位,你们有分辨开发商的能力吗?没有,还是请老老实实的买二手房吧。

扫描二维码下载知乎日报

支持 iOS 和 Android
二维码下载知乎日报
阅读更多 游戏对战平台为什么逐渐消亡了? www.d88.com